全球楼市泡沫破裂之路刚走一半

2008年以来世界上的金融和经济危机大多始于一个史上最大泡沫的破裂。在那之前，房价从来不曾在这么多的国家和这么长的时间里以这么快的速度上涨过。

不过迄今为止，房地产的萧条还远不如当初房地产的繁荣那么普遍。美国的房价自2006年以来暴跌34%至今年早些时候的低点；爱尔兰的房价跌幅更加令人痛苦，较2007年的峰值下跌了45%；西班牙和丹麦的房价也下跌了15%左右。然而其他大多数国家的房价下跌了还不到10%，比如英国和意大利。在部分国家，比如澳大利亚、加拿大和瑞典，房价在振荡后又创出了新高。因此，许多房地产市场看来仍然令人不安地被高估了。

用我们的互动房价工具来查看并比较一下这段时间的全球房地产数据。本刊最近更新的全球房价指数显示，所统计的16个国家中有8个国家的房价目前在下跌，而2010年底时为5个。

为了评估房价迸一步下跌的风险，我们跟踪了两个评估指标。第—个是房价收入比，它是衡量人们能否买得起房子的一个指标。第二个是房价租金比，它有点儿像用来评估企业价值的市盈率。正如股价应该反映企业未来的预期收益一样，房价也应该反映业主的预期收益，也就是房产投资者赚到的租金（或自住业主省下的租金）。如果这两个指标都远高于我们自1975年以来在大多数国家统计的长期平均值，就可能意味着房产定价过高。

根据这两个指标的平均值，澳大利亚、比利时、加拿大、法国、新西兰、英国、荷兰、西班牙和瑞典的房价被高估了至少25%。事实上，在其中前4个国家，房价被高估的程度看上去比美国房地产泡沫达到峰值时还要严重。相比之下，美国、日本和德国的房价则全都被严重低估。20世纪 90年代末，德国的平均房价是法国的两倍，而现在比法国便宜20%。

这就提出了两个问题。第一，既然美国的房子现在看起来很便宜，那么房价是否即将反弹？平均房价相对于租金被低估了8%，相对于收入则被低估了 22%。房价或许已经见底，但这并不能保证它即将反弹。在20世纪90年代中期的英国和瑞典，房价曾跌到低于合理价位 35%。但在见底后的近4年时间里，英国的房价并没有真正开始上涨。大约有400万套被取消赎回权的房屋可能进入美国市场，这或许会使房价维持在低位。

第二，在仍然被高估的房地产市场，房价是否会下跌。一些经济学家不接受我们衡量房价高估的指标，认为低利率为高房价提供了理由，因为购房者可以拿到更多的抵押贷款。这不无道理，但利率不会一直这么低。近期部分欧元区国家的债券收益率飙升，已经提高了新借款人的抵押贷款利率。

房价并不一定需要大幅下跌才能回归合理价位。调整可以通过租金和工资的提高来实现。不过在低通胀环境下，某些国家可能需要10年或更长的时间才能使房价收入比和房价租金比回归长期平均值。

另一个令人担心的问题在于，澳大利亚、英国、加拿大、荷兰、新西兰、西班牙和瑞典的家庭负债收入比甚至比美国房地产泡沫高峰期还要高。过高的房价和大量的债务使得家庭很容易受到失业率上升或抵押贷款利率上升的影响。信贷紧缩或经济衰退可能导致更多的国家房价暴跌

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