房地产火热市场难再现 合肥建立房价和地价联动机制

为贯彻落实房地产长效管理机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产市场平稳健康发展，将调整商品住宅用地定价方式和拍卖方式，并自公告发布之日起开始执行。

房地产火热市场或难再现

日前，有多个消息称，在对合肥市18家主流银行摸底的过程中发现，建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、邮政银行、中信银行、招商银行等12家银行已经停止对二手房贷款;光大银行、杭州银行则直接暂停了所有房贷业务;仍进行二手房房贷业务的银行放款时间也需要等待最少六个月及以上。

部分合肥银行停贷二套房主要是由于上半年成交量上涨，导致部分银行额度提前用完。土拍网数据显示，2019年上半年，合肥市区商品类住宅成交28018套，同步上涨2075套，涨幅8%，尤其是3、4月“小阳春”期间，成交量大涨。土拍方面，2019年上半年，合肥市区经营性建设用地共出让28宗，成交面积228.3万平方米，同比增加82.44%;成交金额366.75亿元，同比增加148.37%。

不难发现，2019年上半年，合肥市区房地产市场回温明显，尤其是土地市场，无论是成交价格还是开发商参拍热情，都较2018年有明显上涨。

但在土拍政策调整与银行限贷的双重压力下，这一现象或将难以维系。对于房企而言，直接限定未来销售价格以及竞自持租赁租房的规定，会使房企拿地更加理性谨慎，更加关注拿地成本及未来的盈利空间。同时，银行二套贷款的收紧也势必会抑制一部分购房需求，降低市场热度。因此，其预计，接下来，合肥土地及楼市上半年的火热现象或将不再。

合肥建立房价和地价联动机制

具体来看，在商品住宅定价方面，合肥市将建立房价和地价联动机制，根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况，按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价(即起拍价)。

这或是全国范围内首次明确提出根据周边住宅进行定价的政策，政府希望地价跟随房价走，但房价本身一直涨，故也不能理解为是单纯打压地价。可以明确地是，此类做法可以真正实现把控“房价/地价比”，有利于防范地价虚高。

此外，上述政策还调整了商品住宅用地的拍卖方式，将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”，以最高限价为商品住宅用地成交价，以竞自持用于租赁的商品住房计容建筑面积最大者为宗地竞得人。

同时，合肥市自然资源和规划局明确规定，自持用于租赁的商品住房应相对集中，成幢连片;其不动产权证书统一首次登记至竞得人或其成立的全资子公司名下;与可售商品住房共享小区配套设施。自持用于租赁商品住房实行全装修交付，不得分割转让、不得改变房屋用途，单次租期不得超过15年。

“此前竞拍方式多是触及最高限价后转竞配建，配建到达一定比例后再把摇号作为最终手段，本次取消摇号转为配建，也是首例。”严跃进指出，取消摇号政策加入配建租赁住房的要求，将使市场竞争性更强，也有助于形成良好的租赁住房供应效应。对于房企而言，未来则需要积极研究租赁用地的开发模式，同时也要足够重视当前稳定地价的政策，否则盲目拿“地王”，也容易被管控。